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2018-09-20 04:07 来源:39健康网

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中国这几个鬼城复苏:从“无人问津”到“一房难求”

2018-09-20 09:38
来源:经济观察报

近两三年,鬼城集中的三四线城市频频出现了楼市**的信息,这个趋势在2018年达到了顶峰。鬼城这一曾被认为是城市化进程中的肿块,绝大多数都已经从很多企业的沙盘上消匿。

“现在这一片区域基本处于无房状态。”7月2日下午,在沈阳碧桂园城市印象的售楼处,一位销售人员用红外线笔在墙上的项目区位图上圈了一片。

实际上,正是因为这一片区域曾经囤积大量的房屋库存,而让沈阳变成了让开发商避而远之的城市。但从2016年3月份启动房地产去库存的两年时间里,当地房屋去化周期从28个月变为至今年5月底的15.8个月——后者是一个健康的数据。

沈阳是中国一些曾经出现房屋严重过剩城市的典型。从2013年开始,沈阳和鄂尔多斯、常州等一些城市,被扣上了“鬼城”的帽子。

这些城市数量庞大的空置房屋,一度引发了外部观察者的过度担忧。2014年,《参考消息》援引国外媒体的判断称,中国拟建造可供34亿人居住的房屋,这远远超出了实际需求。

尽管上述判断过于夸张,但也暴露了很多城市房屋供大于求的问题。在那前后,国家发出了大规模的去库存号召。

南方楼市的春天来得更早一些。最早摆脱鬼城之名的常州市,完成去库存任务只用了不到一年的时间。如今的常州无论是中心城区还是新区,只要有房地产项目开盘,都会迎来成倍的购房者**。记者6月24日在江北碧桂园某项目开盘现场了解到,不到300套房子,有超过3000名购房者参与认购。

相比之下,地处西北的鄂尔多斯尚未摆脱困境,但至少情况没有继续恶化下去。

近两三年,鬼城集中的三四线城市频频出现了楼市**的信息,这个趋势在2018年达到了顶峰。鬼城这一曾被认为是城市化进程中的肿块,绝大多数都已经从很多企业的沙盘上消匿。

城市的管理者围绕供求关系作出了各种努力去库存。记者调查发现,最有效的办法莫过于棚户区改造(以下简称“棚改”)货币化安置。常州、沈阳和鄂尔多斯等城市均实行棚改100%货币化安置。

棚改方案实际上有货币化和实物两种方法可供选择。实物安置更多对应各地的保障房建设,而货币化安置则对应动迁家庭购买商品房。“同样的安置条件下,货币化安置比实物安置在解决当地库存方面更有效,其次,他拿钱去买房,可撬动的房屋总价值也更高。”一位全国top10房企董事长告诉经济观察报记者。

自全国去库存启动以来,中央加大了棚改货币化安置的比例。据住建部的数据,货币化安置比例在2014年只有9%,但此后出现跃升,2015年至2017年的比例分别是29.9%、48.5%、60%。

鬼城的复苏,意味着去库存已不再是当前楼市主要矛盾,棚改政策出现调整的声音甚嚣尘上。不过,迄今未有官方消息证实。

但棚改货币化安置的收紧趋势已在地方上有所体现。据常州市住房保障和房产管理局住房保障处处长王惟佳介绍,2018年第二轮棚改开始,国开行、农发行等政策性银行对棚改项目融资提出新的要求——棚改实物安置比例达到50%以上才具备发放贷款条件。

前鬼城一房难求

7月4日,鄂尔多斯市康巴什区风和日丽,郁郁葱葱的绿化让这一片区域被称为荒漠中的绿洲,宽阔道路上不时有车辆呼啸而过,但行人并不多见。

康巴什区和东胜区、伊金霍洛旗是鄂尔多斯市的三个主城区,均有状态不一的烂尾楼和围墙圈起来的闲置土地。

据了解,2016年到2017年,当地已经禁止新项目动工。全市也几乎没有在售楼盘,“二手房比较多,在售的估计找不出三个项目。”一位伊泰置业的员工表示,在这个人口不到160万的城市,“每户至少都有两三套房子,四五套的也比较普遍。”

本报记者田国宝摄于鄂尔多斯

在康巴什区一个在售楼盘中,销售人员表示,项目于2013年开盘,现在还剩下不到10套左右的尾房在售,价格在9000元/平方米左右,“2013年开盘的时候价格是6000元/平方米左右。”

据上述伊泰员工透露,鄂尔多斯房价高点出现在2010年,当时部分康巴什楼盘价格曾达到2万元/平方米,东胜区和康巴什南区房价也超过万元,“南区公务员小区,当时就买1万多元,现在也就五六千元。”现在房价与两年前相比,涨了大约2000元/平方米左右。

如果说鄂尔多斯的楼市几乎是无房可卖、也无人买房,那么常州则是实实在在的一房难求。常州万科某项目销售管理部经理杨帆透露,当下,每一个新开盘项目都能获得超额认购。

常州房地产项目开盘前先进行落位认购,即意向购房者缴纳10万元不等认购金后,再对意向户型和楼层进行落位,实际操作中,往往出现多个落位认购人抢购一套房子的情况,这个时候,往往全款或者高首付能获得优先购买权。

克而瑞数据显示,截至5月底,常州房地产去库存周期只有3.8个月,市场供不应求也为房价提供上涨动力。2017年3月份常州新建商品住宅成交均价首次破万,2018年7月初新房成交均价为1.3万元/平方米,二手房均价达到1.35万元/平方米。

实际上,常州市主要城区及新北区的多数新建商品住宅价格已经达到1.7万元/平方米左右。据嘉禾置业一位销售人员透露,由于政府限制备案价,目前常州多数新项目采取**修销售方式,“价格比毛坯贵3000元/平方米左右。”

据杨帆透露,从2018年开始,由于开发商普遍看好后市,土地价格也开始攀升,“今年成交几个地块,楼面价普遍突破1万元/平方米,明年入市后销售价格应该都在2万元/平方米以上。”

沈阳楼市虽然没有常州那么**,但同样一房难求,沈阳恒大某项目销售经理王力告诉记者,其所在项目第一次开盘时,“一天销售了9亿元,创造了沈阳房地产市场记录。”

目前除了沈北、苏家屯、沈抚新城等较为偏远地区成交稍差些,主城区及浑南区等区域多数在售项目均处于清理尾盘阶段,“新项目一开盘,好户型基本就被抢光了。”王力表示。

2018-09-20,沈阳限购政策正式生效,但相对宽松,仅针对三环内一手房进行限购,要求外地居民具备半年社保资格;商办、公寓和二手房并不在限购范围内。而浑南区三环外价格也普遍突破万元大关。

6月份,沈阳一手房成交均价为9373元 /平方米,同比上涨了18.32%,沈河区、浑南区部分高端楼盘销售价格则接近4万元/平方米,浑南大部分区域项目均已突破万元大关。截至5月底,沈阳商品住宅去库存周期下降至15.8个月。


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